世间曾有一人名为殷十三，隐于闹市帮助苦难的百姓而受爱戴。据传言，其擅天象地理之道，通驱邪捉诡之法，见常人之不能见，断事中不平事，谓之阴阳先生。殷十三受邀来到林家宅解决难题，进门便撞见地上一排“鬼脚印”延续向前，随着林家宅管事的介绍，殷十三也顺着脚印开始解决林宅37号“鬼事”。

20世纪七十年代，罗杰与卡罗琳夫妇带着他们五个可爱美丽的女儿，搬到了位于罗德岛哈瑞斯维尔的一幢旧宅居住。房屋虽然古旧沧桑，历史悠久，但是却让佩隆一家体会到回归田园的快乐与喜悦。谁知好景不长，接二连三的怪异事件相继出现，令女孩们惊声尖叫，也让佩隆夫妇的神经绷到极点。为此，他们辗转找到当时最负盛名的沃伦夫妇。丈夫埃德（帕特里克·威尔森饰）是天主教会唯一认可的驱魔师，妻子洛琳（维拉·法米加饰）则拥有窥见灵体的能力。他们不费吹灰之力便确定这座阴气十足的大房子的症结所在……

电影讲述了大一女生叶璃和超自然研究社团的成员们一起拍摄恐怖灵异视频后发生的故事。为了恐怖视频的点击率，社团团长决定在七月半中元节的晚上，去传说中最恐怖的废弃清代古宅探险，并在那里，用“见鬼十法”来召唤那些游荡在幽冥黄泉中的厉鬼……事实上，早在他们踏进古宅那一刻，死亡的阴影如同跗骨之蛆，悄然降临。